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Bail a rente foncier en Russie

Bail a rente foncier en Russie En virtue de la liberte contractuelle que le droit russe, a l’instar de la majorite des systemes legaux, s’attache a proteger, les parties a un contrat, y compris a un contrat de bail a rente d’un immeuble, sont libres de decider, au moyen d’une clause de choix de droit applicable, quel systeme legal gouverne leur contrat. Ils peuvent egalement choisir la juridiction competente pour connaitre des litiges lies a leur contrat, via une clause attributive de competence ; les co-contractants sont libres de designer une juridiction nationale de n’importe quel pays, ou un tribunal arbitral independant. La juridiction competente jugera par la suite le litige en se basant sur le systeme legal applicable choisi par les parties.

Les informations presents dans cet article s’appliauent a tous les contrats de bail a rente d’un immeuble ou d’une structure gouvernes par le droit russe, nonobstant la nationalite des co-contractants.

Les contrats de bail a rente sont gouvernes par le 34eme chapitre du Code Civil de la Federation de Russie. Un contrat de bail a rente, tel que defini par l’article 606 de ce cide, est un contrat de location etablissant pour le bailleur l’obligation de mettre entre les mains du locataire un bien de maniere temporaire afin qu’il puisse en faire usage ; en contrepartie, le locataire aura pour obligation de payer un loyer au bailleur. La propriete qui fait l’objet du contrat reste la possession du bailleur, mais les fruits, produits et revenus crees par le bien loue et par l’usage qui en est fait appartiennent au locataire. Peut etre bailleur d’un bien le proprietaire de ce dernier, mais egalement toute personne autorisee par la loi ou par le proprietaire du bien a conclure un contrat de bail.

Bail a rente foncier en Russie Le quatrieme paragraphe du 34eme chapitre etablit des regles specifiques aux contrats de bail a rente don’t l’objet est un immeuble ou une structure, soit, en d’autres tremes, aux baux a rente fonciers. Une des specificites des contrats de bail a rente foncier est l’extension des droits accordes au locataire sur la propriete au terrain occupe par la propriete. Cela signifie que pendant la duree du bail, le locataire pourra faire usage de la partie de terrain qui est occupee par la propriete qu’il loue et qui est necessaire au libre usage de cette derniere, et ce, meme si le bailleur n’est pas proprietaire du terrain. Il convient egalement de noter que les droits du locataire sur la partie de terrain liee a la propriete louee perdurent au changement de proprietaire dudit terrain.

Parallelement a ces provisions qui leur sont specifiques, les contrats de bail a rente foncier doivent egalement respecter les dispositions generales concernant les contrats de bail a rente, aui font l’objet des articles 606 a 625 du Code Civil de la Federation de Russie. Les articles 606 a 609, dont les dispositions sont precedement expliquees, definissent les contrats de bail a rente et determinent les conditions de fond concernant l’objet d’un contrat de bail a rente et la personne du bailleur et les conditions de forme et de procedure qu’un contrat bail a rente doit remplir. Article 610 prevoit les conditions concernant la duree de validite d’un contrat de bail a rente ; sans surprise, cette duree doit etre determinee par les parties elles memes lors de la phase de negociation du contrat. En l’absence d’expression de la volonte des parties, le code prevoit que le bail est conclu pour une duree indeterminee, et autorise les parties a mettre un terme au contrat a n’importe quel moment, a condition, dans le cas d’un bail a rente foncier, d’avoir notifie 3 mois en avance l’autre partie. Les articles 611 et 612 etablissent les obligations incombant au bailleur, a savoir l’obligation de mettre le bien loue a la disposition du locataire et sa responsabilite en cas de defaut du bien en question. En ce qui concerne l’obligation de mise a disposition du bien, il est prevu que le delai dans lequel l’obligation doit etre remplie ainsi que les accessoires et documents qui doivent etre transmis avec le bien doivent faire l’objet d’un accord prealable des parties. Si les parties n’ont pas stipule de delai dans leur contrat, le code prevoit que l’obligation devra etre remplie dans un delai raisonnable. Dans le cas ou le bailleur aurait faillit a remplir son obligation dans les delais, le locataire a le droit d’exiger le payement de dommages et interets, et meme de demander la dissolution du contrat. Concernant la responsabilite du bailleur en cas de defaut, il est prevu que le bailleur assume la pleine responsabilite pour tout defaut dont le bailleur n’etait a juste titre pas au courant au moment de la conclusion du contrat, et ce meme si le bailleur lui meme les ignorait. Le bailleur doit prendre en charge les travaux ou toute autre mesure necessaire a l’elimination du defaut, ou reduire le montant du loyer en reparation, ou rembourser au locataire toutes les depenses qu’il a pu faire en raison de ce defaut. Le locataire peut meme, en cas de decouverte de defaut dont il n’etaitpas au courant lors de la conclusion du contrat, demander la dissolution du contrat. Les articles 614 et 615 regulent l’obligation de payement du loyer incombant au locataire, ainsi que les conditions d’utilisation du bien loue. En ce aui concerne le loyer, il doit etre paye dans les delais et dans les conditions stipules par le contrat. Cette liberte contractuelle s’applique aussi aux conditions d’usage que le locataire fait du bien, qui doivent aussi etre determinee par les parties et stipulees dans le contrat. Le locataire est tenu de faire un usage du bien en accord avec les conditions stipulees par le contrat, sous peine de voir le contrat dissout sur demande du bailleur. L’article 616 prevoit les obligations d’entretien du bien qui incombent aux deuc parties. Le bailleur, sauf si le contrat stipule le contraire, doit prendre en charge les revisions et remise en etat du bien dans les conditions stipulees par le contrat ; quand au locataire, il doit s’assurer de maintenir le bien en bonnes conditions. L’article 613 prevoit que la conclusion d’un contrat de bail a rente sur un bien ne faitr pas cesser les droits de tierces personnes sur ledit bien, et que le bailleur est dans l’obligation d’informer le locataire de l’existence de tels droits avant la conclusion du contrat. L’article 617 assure la perduration du contrat en cas de transfert de la propriete du bien a une autre personne ou en cas de deces du locataire (auquel cas ses heritiers deviendraient les nouveaux locataires). Les articles 618 a 620 prevoient les conditions de resiliation anticipees du contrat de bail a rente d’un bien et des contrats de sous-location qui en decoulent. Les contrats de sous locations prennent fin avec la fin du contrat debail a rente principal, sauf clause contraire indiquee dans le contrat. Le bailleur peut, dans le cas ou le locataire aurait manqué a une des obligations qui lui incombaient, et après avoir notifie le locataire de sa decision et lui avoir laisse un delai raissonable pour rectifier la situation, demander la dissolution du contrat par un juge. Le locataire peut egalement demander la dissolution du contrat si le bailleur manquait a ses obligations, sans pour autant avoir a notifier le bailleur. L’article 623 prevoit que toute amelioration ou apport ajoute au bien par le locataire est la propriete de ce dernier ; dans le cas ou ces ajouts ne seraient pas amovibles, le bailleur doit, apres que le contrat ai prit fin, offrir une compensation au locataire, sauf clause contraire dans le contrat. Les articles 621 et 622 regulent les actions prenant place apres la fin du bail. Un locataire aillant rempli ses obligations dispose d’un droit de preference sur ses pairs lors de la conclusion d’un nouveau contrat ; de plus, si, apres la fin du premier contrat de bail, le locataire n’a pas cesse d’utiliser le bie et en l’absence d’objection de la part du bailleur, il sera considere que le contrat a ete prolonge pour une duree indeterminee. Dans le cas ou le contrat n’est pas renouvele ou prolonge, alors le locataire devra rendre le bien au bailleur dans le meme etat que celui dans lequel il l’a recu, sauf disposition contraire dans le contrat. Si le locataire ne rend pas le bien dans les delais ou dans l’etat exige, il devra payer unepenalite Une autre solution qui existe a l’expiration d’un contrat de bail a rente est le rachat du bien par le locataire, comme prevu par l’article 624. En effet, les co-contractant peuvent decider d’un delai a expiration duquel la propriete sera transferee au locataire, a condition qu’il se soit acquitte du prix de rachat prevu dans le contrat.

Bail a rente foncier en Russie Les dispositions susmentionees temoignent de l’effort fourni par le droit russe en matiere de protection de la liberte contractuelle, etant donne que la plupart des dispositions sont suppletives de volonte, c’est a dire qu’elles ne s’appliqueront qu’en l’absence de stipulations differentes inscrites par les parties dans le contrat. Cependant, il y a quelques conditions concernant les baux a rente fonciers qui ne peuvent pas etre ecartees par les parties. En effet, em ce qui concerne la forme, il est imperatif que le contrat soit etablit sous forme ecrite, par un document signe par toutes les parties au contrat. De plus, en vertue de la loi federale 122-FZ sur la inscription au registre d’etat des droits fonciers et transactions foncieres aui a ete adoptee en 1997, tous les contrats de bail a rente foncier conclus pour une duree d’un an ouplus doivent etre inscrits sur un registre etatique. Si cette condition n’est pas remplie, le contrat ne sera pas opposable aux tiers ; il demeurera toutefois effectif entre les parties. Le proprietaire d’un droit foncier, qu’il soit, dans notre cas, bailleur ou locataire, doit faire une demande d’inscription de son droit au Registre Unique de l’Immobilier (EGNR), qui est administre par le Service Federal de l’Inscription au Registre d’Etat, du Cadastre et de la Cartographie (Rosreestr). La demade peut etre faite par internet vi le site de Rosreestr. Une fois la demande faite et acceptee par Rosreestr, le contrat de bail a rente sera inscrit au registre EGNR et prendra pleinement effet. Les titulaires de droits fonciers peuvent prouver l’existence de leur droit en fournissant un extrait recent du EGNR. Les creanciers et toute autre tierce personne peuvent egalement consulter le registre, en payant des frais supplemetaires pour avoir acces a plus d’informations.

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